Tipos de arras a pactar al comprar una vivienda

Arras a pactar al comprar una vivienda

El contrato de arras es un documento privado previo a una transacción inmobiliaria. Cuando se decide comprar una vivienda, es habitual que el cierre de la operación tarde un tiempo. Ya sea porque se está a la espera de un crédito o por otros factores relacionados a algunas de las partes. Con el fin de mantener las condiciones se firma un contrato de arras.

¿En qué consiste el contrato de arras?

Las partes se comprometen mediante un contrato de arras a respetar las condiciones acordadas para la operación. En este compromiso el comprador entrega una suma de dinero en concepto de arras. Es una especie de garantía de que firmarán el contrato de compraventa en el futuro inmediato.

Los datos básicos que se detallan en este documento privado son:

  • Nombre, apellido y documento de identificación, domicilio legal de ambas partes.
  • La información detallada del bien inmueble que motiva el contrato.
  • Fecha de vencimiento del contrato, es decir el plazo que disponen para la firma definitiva del contrato de compraventa.
  • Arras, importe que entrega el comprador al vendedor.
  • Precio final del inmueble y forma de pago.
  • Obligaciones de las partes.
  • Gastos adicionales.
  • Firma de comprador y vendedor.

En el caso de un imprevisto que impida cumplir con las obligaciones, será el tipo de contrato de arras el que determine el futuro de las arras.

Contrato de arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son un anticipo del precio total que debe abonar el interesado al comprar el inmueble. Este tipo de contrato se interpreta como una confirmación o principio de ejecución de la operación inmobiliaria.

En caso de incumplimiento de una de las partes en un contrato de arras confirmatorias, la otra parte podrá exigir:

  • Cumplimiento o resolución del contrato.
  • Indemnización por los daños ocasionados, que no necesariamente coincide con el importe entregado al momento de la firma y es determinado por el juez que intervenga.

Contrato de arras penitenciales al comprar una vivienda

La condición de arras penitenciales está regulada en el Código Civil, art. 1454. Se trata de una modalidad más flexible, pero para que se interprete dentro de esta tipología de contratos debe estar expresada como tal. Si la voluntad de las partes es celebrar un contrato de arras penitenciales debe quedar claro en la redacción de documento. De lo contrario, toda entrega será considerada anticipo y, por ende, confirmatorias.

Las arras penitenciales o de desistimiento tienen validez legal en la garantía de volver atrás con la compra del inmueble. En este tipo de contrato cualquiera de las dos partes puede desistir de sus obligaciones con una ‘penitencia’ económica. No habrá posibilidad de hacer otro tipo de reclamación, más que la vinculada al importe de garantía.

  • Si desiste el comprador, pierde las arras que haya entregado.
  • Cuando es el vendedor quien da por finalizado el contrato deberá abonar el doble de lo recibido en arras.

Tipo de arras penales

En los contratos de arras penales el importe entregado se interpreta como garantía de cumplimiento del contrato. La diferencia con las arras penitenciales está en la penalización en caso de desistir.

  • Si desiste el comprador, pierde las arras que haya entregado.
  • Cuando es el vendedor quien da por finalizado el contrato deberá abonar el doble de lo recibido en arras.

La gran diferencia está en que la parte damnificada tiene el derecho de exigir el cumplimiento de a obligación más la satisfacción de la pena. Es decir, a pesar del pago correspondiente a arras se mantiene el compromiso de celebrar el contrato de compraventa cuando así lo exija el interesado.

¿Qué importe se debe abonar en un contrato de arras?

El precio que se determine como anticipo o garantía de un contrato de compraventa depende del acuerdo que realicen las partes. Los vendedores suelen intentar imponer un importe más elevado como un método de garantizar la operación.

Las circunstancias, la confianza entre las partes y el valor total de la casa son factores que influyen. Lo más frecuente en el mercado inmobiliario es que las arras se constituyan en un porcentaje del precio final. Se podría establecer como un baremo general entre el 5% y el 10% del valor del inmueble en cuestión.

¿Se paga tributo por arras?

Las condiciones fiscales también abarcan los contratos de arras y es un tema que no puede olvidarse. Para conocer qué tipo de impuestos se paga y cuándo, dependerá de si el inmueble es nuevo o usado y también si se trata de casas con protección oficial o promoción pública.

  • Inmuebles nuevos: el comprador deberá incorporar el IVA del 10%.
  • Casa nueva en régimen oficial o promoción pública: se incluye un IVA del 4%.
  • Inmueble no nuevo: corresponde el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el precio total más arras según la Comunidad Autónoma y se paga al momento de la escrituración del inmueble.

¿Qué sucede con los tributos de arras en caso de desestimar el contrato?

Solo en el caso de inmuebles nuevos, los tributos por arras se pagan antes de la celebración de la escritura. Si se desestima la operación final, este tributo también se debe devolver.

Cuando corresponda, el vendedor deberá:

  • Emitir una factura rectificativa.
  • Incorporar IVA en la declaración como un impuesto menor.
  • Declarar arras en el IRPF si es el perjudicado por la cancelación del contrato de arras.

Si el perjudicado es el comprador deberá incluir la declaración de arras en IRPF con importe duplicado. Los tipos de contratos de arras se confeccionan según la voluntad de las partes intervinientes. Lo ideal es firmar un contrato con cláusulas claras y bien detalladas para evitar problemas legales futuros. Es fundamental recordar que, si se desea otorgar arras penitenciales, la ley exige una redacción que exprese claramente esta voluntad. Cuando las cláusulas no están detalladas dependerá de la interpretación de los jueces.

Para proceder de forma correcta en nuestras operaciones y contratos firmados, siempre lo mejor es consultar a un profesional del Derecho.

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