El alquiler de viviendas es una práctica jurídica, que día a día va extendiéndose a gran velocidad como solución habitacional para gran parte de la población, y que se asienta ya como una opción con la que evitar las múltiples dificultades que supone acceder a la compraventa de un inmueble.
La perspectiva de este negocio jurídico varía extraordinariamente según la posición que se ocupe en él; los derechos y obligaciones del arrendatario o inquilino distan mucho de los derechos y obligaciones del arrendador. Para ambos, nuestro ordenamiento jurídico tiene una regulación específica que ampara sus pretensiones.
Vamos a dedicar este artículo a la figura del arrendador, explicando cuál es su papel y el ámbito de su actuación en un contrato de arrendamiento de vivienda. Este tipo de contratos se regirán por los pactos y cláusulas que establezcan las partes dentro del ámbito del Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, (con las modificaciones introducidas entre otras resoluciones, por el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), y supletoriamente por el Código Civil.
A tales efectos la Ley considera vivienda a aquellas viviendas cuya superficie no exceda de los 300 metros cuadrados o para las que se pacte una renta 5,5 veces superior al Salario Mínimo Interprofesional, que tendrán la condición de viviendas suntuarias. También quedan excluídas de la normativa mencionadas las viviendas que señala el artículo 5 de la LAU, tales como porterías, residencias universitarias, amuebladas etc.
¿Quién es el arrendador a la hora de alquilar un piso?
El arrendamiento de vivienda es un contrato por el que se cede por tiempo limitado el uso de un piso o inmueble en general, a cambio de una contraprestación económica. Tal negocio jurídico presupone la existencia de dos partes bien diferenciadas, en este caso arrendatario y arrendador.
Podemos definir al arrendador como aquella persona, bien sea física o jurídica, titular de derechos sobre un inmueble que le permiten ceder su uso. No siempre ha de ser el propietario, podríamos reconocer esta capacidad de disposición en otros titulares, como es el caso del usufructuario, o incluso determinados gestores a los que se encomienda esta facultad sobre la propiedad, como las inmobiliarias, práctica muy extendida en la actualidad.
No es raro por tanto observar una discrepancia entre el titular registral de una vivienda y aquel que consta en el contrato de arrendamiento como arrendador.
El hecho de que el arrendador sea una persona jurídica, tiene una gran transcendencia en la actualidad, ya que afecta a elementos del contrato tan importantes como su duración. Así la duración mínima del arrendamiento de un piso en estos casos será de 7 años, frente a los 5 que se determinan si el arrendador es persona física.
Otro aspecto a tener en cuenta, en los casos en que el arrendador sea una inmobiliaria, es la supresión por la nueva normativa del deber a cargo del inquilino de abonar los gastos de su gestión, habitualmente equivalentes a una mensualidad.
¿Cuáles son las obligaciones de un arrendador?
Las obligaciones principales del arrendador son:
- Entregar el uso y custodia del inmueble objeto del contrato al arrendatario, mediante la puesta a su disposición de las llaves de todos sus accesos.
- Entregar la vivienda en condiciones aptas para su habitabilidad.
- Acometer aquellas reparaciones que sean necesarias para que el piso mantenga esa condición de habitable.
- Comunicar al inquilino todas aquellas obras que se vayan a realizar en el inmueble o sus aledaños y que pudieran afectar su vida cotidiana.
- Proceder al pago de los impuestos que afecten a la titularidad.
- En caso de decidir vender el inmueble a un tercero deberá comunicárselo previamente al inquilino, ya que en determinados casos podrá ejercer su derecho preferente de tanteo o retracto, sin perjuicio del derecho que se concede en la nueva normativa RDley 7/2019 a la Administración Pública para ejercer tales derechos de adquisición preferente, cuando la vivienda arrendada se venda junto con las demás propiedad del mismo arrendador en idéntico inmueble.
¿Qué reparaciones tiene que llevar a cabo el arrendador en el piso?
Como hemos avanzado anteriormente, serán de cuenta del arrendador todas aquellas reparaciones de mayor calado que sean necesarias para dotar a la vivienda de la condición de habitabilidad. Piénsese por ejemplo en temas concernientes con calefacción, humedades, instalación de electricidad, estanqueidad etc.
En cambio serán de cuenta del arrendatario aquellas obras menores que respondan al uso cotidiano del piso, evidentemente su limpieza, reposición de elementos que se deterioran por el mero consumo, bombillas, reparación de enchufes, atrancos etc.
En el caso de corresponder al arrendador la reparación, será conveniente acudir a la póliza de seguro obligatoria que cubra los posibles daños surgidos en la vivienda para determinar su procedencia y la derivación a un tercero responsable, como pudiera resultar por humedades causadas por otra vivienda colindante.
Derechos del arrendador
Los principales derechos del arrendador serán:
- Recibir una contraprestación económica o renta que el inquilino deberá abonar con la periodicidad pactada, que normalmente será mensual. Sobre este tema, la normativa vigente introduce cambios reseñables como son, por un lado, la supresión de la renovación automática de las rentas, de modo que si en el contrato nada se dice al respecto, no se aplicará, y por otro, la actualización asociada al Indice de Garantía de Competitividad, que no podrá superar en ningún caso el IPC.
- Percibir una fianza: equivalente a una mensualidad, que en el caso de que el arredador sea una persona jurídica podrá ser de dos, como máximo.
- Aceptar el deseo del arrendatario de no renovar el alquiler de la vivienda siempre que le haya sido notificado fehacientemente con al menos 4 meses de antelación, plazo ampliado por la nueva legislación, y que supone un claro incremento respecto a los 30 días anteriores.
Obligaciones fiscales del arrendador
IRPF
El arrendador está obligado a declarar las rentas percibidas por razón del alquiler, ya que tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, deberá por tanto efectuar la declaración de IRPF de todas las rentas percibidas durante el ejercicio fiscal. Ahora bien, existen gastos deducibles que se pueden desgravar de los ingresos netos así:
- Los impuestos que gravan la vivienda o su rendimiento (IBI, Tasas de basuras, alumbrado, gastos de comunidad).
- Suministros y servicios del inmueble vinculados (jardinería, luz, mantenimiento, etc)
- Seguro de la vivienda.
- Gastos derivados de la formalización del contrato de arrendamiento.
- Amortización de la propiedad.
- Intereses correspondientes a créditos solicitados para la rehabilitación de la vivienda.
IVA
Es obligación del arrendador declarar el Impuesto sobre el Valor Añadido, que se produzca en la transacción económica que supone pagar y cobrar la renta del alquiler; no obstante hay claras exenciones al respecto recogidas en la Ley reguladora de este impuesto, artículo 20, uno, 23. Así estarán exentos de su pago los arrendamientos de viviendas cuando carezcan del derecho a la opción de compra a favor del arrendatario, siempre que su única finalidad sea servir como vivienda y se arriende a particulares para su uso habitual.
Impuesto de Sociedades
Si el arrendador propietario es una sociedad, las rentas percibidas tributan como un ingreso más de la sociedad, y por tanto están sujetas al Impuesto de Sociedades.