El proceso de desahucio, también conocido como “desahucio express” y regulado en la Ley de enjuiciamiento civil, se tramita por el juicio verbal. Se trata de una materia que se encuentra regulada también en la ley de arrendamientos urbanos y en la propia constitución española, cuyo artículo 18 garantiza la inviolabilidad del domicilio.
De ahí la necesidad de una resolución de desahucio antes de poder entrar en la vivienda arrendada. Por ello, en el caso de retraso o falta de pago de renta (art. 27 LAU), obligación fundamental del arrendatario, el arrendador puede optar por requerir al arrendatario el pago de la renta antes de demandar.
La ventaja de lo anterior es que el requerimiento previo de pago realizado de manera fehaciente, al menos 30 días antes de la presentación de la demanda de desahucio sin que el pago se hubiese efectuado, supone para el arrendatario la pérdida de su derecho a enervar la acción mediante el pago, una vez presentada. Por el contrario, la desventaja es que se retrasa la interposición de la demanda.
¿Qué es el desahucio express?
Sin perjuicio de la reciente regulación del desahucio express para okupas con la modificación de la LEC en 2018 (ley desahucio express 2018), el desahucio express es un término periodístico utilizado para hacer referencia al tradicional juicio de desahucio, cuyos trámites se han ido simplificando y agilizando. La jurisprudencia es cada vez más estricta al interpretar la obligación del arrendatario de pagar la renta, sin retrasos, por lo que basta un impago a tiempo para poder interponer la demanda de desahucio express (entre otras, Sentencia del TS de 27 de marzo de 2014).
El desahucio express es un proceso de carácter declarativo y sumario en el que se pretende la rápida tutela de la posesión del inmueble objeto de arrendamiento. En el caso de que el inmueble se encuentre en precario, existen algunas especialidades, como es el caso del desahucio por precario del conviviente.
El juicio verbal, que es también el que se aplica para las reclamaciones de menor cuantía, es el procedente en caso de desahucio por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas, expiración del plazo fijado contractual o legalmente, o recuperación de la plena posesión cuando el poseedor legal hubiese cedido la finca en precario. En el juicio de desahucio se solicita que se declare por el juez la terminación del contrato de arrendamiento.
¿Cuánto suele tardar este tipo de desahucio?
Los tiempos del desahucio express dependen de la acumulación del trabajo en los juzgados. La duración de la tramitación de estos procesos ha tendido a reducirse, por lo que puede hablarse de una duración media de entre 4 y 6 meses, aunque puede alargarse más si se incluye la fecha del lanzamiento.
Por otro lado, aunque tanto la fecha del juicio como la de lanzamiento ya aparecen en el decreto de admisión de la demanda de desahucio, en los casos en que el inquilino solicita justicia gratuita, se suspendan los plazos hasta que se tramite la citada solicitud, lo que puede suponer un o dos meses más. También es posible que durante el procedimiento haya que señalar nuevas fechas de juicio y/o lanzamiento.
En cualquier caso, el decreto de admisión se notifica tanto al arrendador como al arrendatario a las pocas semanas de interponer la demanda. De no ser posible efectuar la notificación al arrendatario, se procederá a la notificación en estrados.
¿Cómo se inicia el proceso y qué es necesario?
El proceso de desahucio, que es común con independencia de que se trate de desahucio de una vivienda o desahucio express de locales comerciales, se inicia mediante la correspondiente demanda. En ella se puede acumular la reclamación de la renta u otras cantidades por cuenta del arrendatario de acuerdo con el contrato, como es el caso de los suministros, impuestos y tasas, o gastos de comunidad. Sin perjuicio de la reclamación de costas.
En su caso, las rentas pueden también reclamarse a otros obligados como fiadores o avalistas, de acuerdo con el contrato. Es necesaria la intervención de abogado y procurador, salvo en el caso de que la renta sea inferior a dos mil euros anuales. Además, con la demanda han de presentarse el contrato de arrendamiento y el burofax requiriendo de pago, en caso de que se haya enviado.
Tras el decreto de admisión, el inquilino puede oponerse a la demanda. Si lo hiciera, se celebrará el juicio en la fecha prevista en el decreto, practicándose la prueba correspondiente. Si no hubiera mediado requerimiento previo de pago, el inquilino puede enervar la acción, pagando la cantidad adeudada y las costas del procedimiento. Sin embargo, el derecho enervación solamente puede ejercitarse en una ocasión (con la primera demanda de desahucio).
En el caso de que el inquilino continúe en la vivienda sin pagar la renta, serán de su cuenta las cantidades devengadas hasta el lanzamiento (art. 440.3 LEC). En este sentido, la sentencia que pone fin al proceso de desahucio además de ordenar éste, condena al inquilino al pago de la renta y cantidades asimiladas, además de las costas, hasta que el desahucio efectivamente se produzca. Si el inquilino no se opone a la demanda, el proceso termina por decreto.
En la fecha del lanzamiento el inquilino debe entregar las llaves del inmueble. De lo contrario, se procederá a su desalojo, compareciendo la policía, sí es fuere necesario. La comisión judicial levanta acta de lo ocurrido, y del estado del inmueble.
Si el inmueble hubiera sufrido daños, el arrendador tendrá que reclamarlos en otro procedimiento. También tendrá que reclamar la deuda por vía ejecutiva en el plazo de cinco años desde la firmeza de la sentencia de desahucio, si el inquilino no procede a su pago tras la sentencia de desahucio express.