¿Cómo tramitar un expediente de dominio?

El Registro de la Propiedad tiene por función recoger formalmente todos aquellos actos o negocios jurídicos que afectan al dominio y demás derechos reales concernientes a los bienes inmuebles; pero además se ha erigido como un mecanismo incuestionable de publicidad sobre la titularidad y estado de un inmueble.

Pese a reconocer que la inscripción en el Registro es un instrumento valioso tanto para el titular como para los terceros interesados en una finca, la realidad nos demuestra que en nuestro país existen innumerables casos de viviendas, terrenos, fincas, etc sin inscribir, como consecuencia de tradiciones arraigadas en el pasado o simplemente por la dificultad para acceder al Registro. Tal falta de formalidad ocasiona multitud de problemas que se pueden solventar mediante la tramitación de un expediente de dominio. Veamos en qué consiste este procedimiento.

¿Qué es un expediente de dominio?

Tras la Ley 13/2015 de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro inmobiliario, se han desjudicializado dos mecanismos que permiten una mayor coordinación de la información existente en el Registro de la Propiedad y el Catastro con la realidad, facilitando así la correcta identificación de los inmuebles y la mejora de los servicios a los ciudadanos.

Antes de la mencionada Ley era preciso acudir a un procedimiento de jurisdicción voluntaria o en su caso a un procedimiento declarativo. Con esta nueva normativa se puede acudir directamente a un notario y gestionar íntegramente el expediente de dominio.

A través de este procedimiento se logra inscribir en el Registro de la Propiedad una finca no inscrita anteriormente y que carece de título suficiente para una inscripción ordinaria directa.

El expediente de dominio nos va a permitir por tanto tres cosas:

1. Efectuar la primera matriculación o inscripción de una finca carente de título suficiente.
2. Reanudar el tracto sucesivo, en casos tan abundantes como las herencias de inmuebles que no constan inscritas en el Registro.
3. Regularizar los excesos de cabida, que supone modificar aquellos datos sobre la superficie de un inmueble incorrectamente anotados en el Registro y ocasionados por errores en su medición.

Cuánto tarda un expediente de dominio

Tras la modificación introducida por la Ley 13/2015 , se ha logrado simplificar y dotar de mayor agilidad al expediente.

El expediente de dominio notarial, no requiere preceptivamente la intervención de abogado y procurador, aunque siempre es aconsejable contar con el asesoramiento de un buen letrado a lo largo de todo el procedimiento. Por otro lado al acudir directamente a su tramitación en una notaría se ha logrado evitar los retrasos que inexorablemente acompañan a la justicia.

Nos encontramos ante una tramitación mucho más rápida que no cierra las puertas a la justicia para el caso en el que exista una oposición que la haga necesaria.

El expediente de dominio ante notario

Hay que decir que el expediente notarial previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria no concede al notario capacidad alguna de juzgar o decidir sobre el asunto propuesto, simplemente lleva a cabo un acta de notificación, así como la incorporación al expediente de una serie de documentos y declaraciones. Si crees que necesitas ayuda de un profesional, ponemos a tu disposición un extenso listado de abogados expertos en hipotecas que seguramente puedan ayudarte. Sigue adelante para entender mejor el procedimiento de dominio y sus diferentes casuísticas.

El procedimiento comienza con una solicitud del promotor del expediente, dirigida a la notaría del lugar donde radique la finca. A dicha solicitud deberán acompañar: la descripción de la finca, los datos personales del promotor, y un domicilio al que dirigir las notificaciones. Igualmente habrá de adjuntarse el contrato de compraventa privado o título que le otorgue la titularidad del inmueble, la identificación de los derechos constituidos sobre la finca, la certificación catastral, y una serie de datos registrales de las fincas colindantes así como sus propietarios y demás titulares de cargas sobre ella. Para el caso de tratarse de un título privado de adquisición, se exigirá además la oportuna liquidación fiscal.

A continuación, el notario solicitará del Registro de la Propiedad un certificado negativo sobre la inmatriculación de la finca, tras la cual notificará la existencia del procedimiento a: a) los titulares de cargas, derechos y acciones que afecten a la finca, b) a aquel de quien proviene el inmueble o a sus causahabientes si fueran conocidos,c) al Ayuntamiento del lugar y d) a los propietarios de fincas colindantes, llegando a publicarlo, si fuera preciso, en el Boletín Oficial del Estado.

Transcurrido el plazo de un mes sin que nadie se oponga a la pretensión de inmatriculación, el notario concluye el expediente remitiendo copia al registrador para la inscripción a favor del promotor. En el caso de que exista oposición finalizará infructuosamente el expediente, sin que se obtenga la pretendida inmatriculación y quedando abierta la posibilidad de acudir a la vía judicial.

Expediente de dominio judicial

Para el caso de que existieran terceros que plantearan su oposición a la petición de inscripción registral de la finca, alegando que son titulares de derechos sobre la misma, deberán debatirse en vía judicial las distintas pretensiones a través del procedimiento declarativo correspondiente, que habitualmente será el ordinario.

Se trataría de un procedimiento judicial para el que resulta necesaria la intervención de abogado y procurador, debiendo iniciarse mediante la oportuna demanda y sujetándose las actuaciones a los trámites y plazos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo decisiva la prueba de los derechos sobre la finca alegados por quienes se opusieron en vía notarial, que habrán de valorarse esta vez por el juzgador, con la posibilidad de recurrir su resolución a una instancia superior.

Es bastante frecuente acudir a la vía judicial en los supuestos de expediente de dominio por interrupción del tracto sucesorio.

Expediente de dominio por usucapión

La usucapión, o prescripción adquisitiva, es el modo de adquirir la propiedad por la posesión durante un tiempo determinado. Existen dos modalidades:

Usucapión ordinaria

Sus requisitos serán los siguientes:

1. Posesión del inmueble en concepto de dueño, de forma pública es decir de modo que se le reconozca e identifique al usucapiente como dueño por los demás terceros; de forma pacífica, es decir excluyéndose aquellos casos en los que ha existido una reivindicación por el propietario del inmueble o por terceros, así como los casos de ocupación violenta; y por último de forma ininterrumpida, es decir sin reclamaciones judiciales o extrajudiciales, o sin que conste abandonado el inmueble por plazo superior a un año.
2. Existencia de buena fe, lo que significa que el usucapiente ha de recibir el inmueble de su dueño.
3. Con justo título, es decir suficiente para transmitir el bien o derecho.
4. Por tiempo determinado, que será para el caso de bienes muebles de tres años y para el caso de bienes inmuebles de diez años.

Usucapión extraordinaria

No requiere ni buena fe ni justo título en la posesión, pero a cambio los periodos de tiempo serán más amplios: seis años para lo bienes muebles y treinta años para los inmuebles.

Precio de un expediente de dominio

El expediente de dominio por vía notarial, está sujeto como todas las intervenciones notariales a sus propias tarifas actualizadas anualmente conforme al IPC. Es necesario tener en cuenta en este caso que los costes responderán no sólo al acta notarial elevada, sino a que dicho documento tendrá la consideración de actos documentados, así como del número de copias que se emitan, el IVA aplicable etc.

Por otra parte, durante la tramitación del expediente se suscitan otros gastos, como son los correspondientes a la certificación negativa de inmatriculación previa que habrá de emitir el Registro de la Propiedad, las notificaciones a los posibles afectados, que como ya hemos visto serán muchos (fincas colindantes, titulares de derecho o cargas afectados, otros interesados, Ayuntamiento del lugar donde radique el inmueble), inscripción en el Boletín Oficial del Estado, si fuera preciso, etc.

Asesoramiento de un abogado experto en la materia que facilite los trámites, cuyos honorarios habrán de determinarse previamente.

Finalmente los gastos propios de la inmatriculación perseguida en el Registro de la Propiedad.