Demanda por humedades en garajes, ¿quién es el responsable?

Humedades en garaje

La convivencia con vecinos suele volverse problemática cuando llega la hora de realizar una reparación. Casi siempre las disputas se generan al momento de determinar qué persona tiene la responsabilidad de pagar un daño en instalaciones compartidas o relacionadas. Esto es precisamente lo que ocurre cuando alguien interpone una demanda por humedades en garajes.

El asunto es complejo, pero existen en la legislación española criterios y jurisprudencia pertinente para la resolución de este tipo de inconvenientes. Todo esto es útil para evitar o resolver una demanda por humedades en garajes. En este sentido, la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil establecen las bases jurídicas que tienen relevancia en la materia.

Ordenación de la Edificación

Además de las normativas citadas, la Ley de Ordenación de la Edificación es clave en la regulación de las humedades en garajes. Esta importante norma trata los procesos básicos del proceso de edificación, definiendo responsabilidades y obligaciones de las diferentes partes el el proceso. El objetivo es garantizar la calidad y defender los intereses de los usuarios. Todo ello mediante una fijación de los requisitos básicos que tendrán que cumplir los edificios. En este sentido, es fundamental separar dos supuestos:

  • Obra nueva: se considera como tal una obra que genera un nuevo edificio, con independencia de si ha tenido lugar o no la previa demolición de un edificio anterior. Las reclamaciones se realizarán según esta Ley de Ordenación de la Edificación y la parte de la responsabilidad contractural del Código Civil. Las materias objeto de estas reclamaciones estarán en torno a las prescripciones y plazos de garantías, definición de la responsabilidad de los agentes intervinientes, etc.
  • En el caso de edificaciones antiguas, en los supuestos en que ya no cabe la reclamación al promotor y otros agentes de la edificación, procederá exigir la responsabilidad a las Comunidades de propietarios para el mantenimiento del edificio en buenas condiciones.

Aspectos importantes de la Ley de Ordenación de la Edificación

Según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, la responsabilidad civil de los diferentes agentes es exigible de forma individual y también solidaria. Los plazos de responsabilidad son fundamentalmente tres:

  • Un año en el caso de daños materiales que se deriven de una ejecución diferente de la obra.
  • Tres años si hay vicios de construcción que afecten a la habitabilidad de la vivienda.
  • Diez años si estos defectos pueden afectar de forma importante a la estructura del edificio.

El constructor, según la Ley de Ordnación, deberá contratar en el plazo de un año con un seguro de daños materiales o de caución. En el caso del promotor de la construcción, se le exige que suscriba un seguro para los posibles daños que afecten a la habitabilidad de la vivienda y a la seguridad estructural.

En materia de definición de quién es el responsable de las humedades en garajes, la LOE nos detalla quiénes son los agentes de la edificación, en su capítulo tercero:

  • El promotor es quien financia e impulsta el proyecto. Es responsable de la suscripción del acta de recepción de obra, contratación de seguros y entregar toda la documentación al comprador.
  • El proyectista suele ser quien elabora el proyecto según la normativa en vigor.
  • Constructor: será el responsable de los aspectos que rodean a la obra, ante el promotor. Sus responsabilidades abarcan a la firma del replanteo, acta de recepción de obra, entrega de datos al Director de obra, etc.
  • El director de obra gestiona el desarrollo de la obra desde un punto de vista estético, técnico y urbanístico.
  • Entidades de control de calidad de la edificación.
  • Suministradores de material, vendedores, almacenistas, fabricantes, importadores, etc.
  • El propietario y usuario será responsable de conservar en buen estado la edificación, así como de recibir la documentación sobre la obra, seguros y garantías, y mantenerla.

Quien tiene la responsabilidad de reparar humedades

En caso de obra nueva, y si las filtraciones derivan de un defecto de construcción, la
responsabilidad directa siempre será del promotor, tanto en virtud de las responsabilidades
fijadas por la Ley de Ordenación de la Edificación como por los vínculos contractuales que le
unen al comprador y generan, claro, una serie de obligaciones. Al margen del promotor, podrá
ser responsable el constructor en caso de que estemos ante defectos de ejecución.
Igualmente, si hablamos de fallos de proyecto o dirección de obra, será responsable el
arquitecto superior y si hablamos de negligencias en cuanto a la dirección de ejecución, el
responsable será el arquitecto técnico.

Si estamos ante supuesto de humedades o filtraciones en edificaciones antiguas, habrá que
determinar si la humedad se genera en una instalación comunitaria (por ejemplo, una bajante)
en cuyo caso, desde luego, la responsabilidad de reparar será de la comunidad de propietarios.
Si por el contrario la humedad se genera en instalaciones privativas (por ejemplo, el
saneamiento de un cuarto de baño) la responsabilidad será del propietario y a él se deberán
remitir las reclamaciones.

Cuando la comunidad de propietarios debe pagar la reparación

Si la filtración proviene de espacios comunes como cubiertas o fachadas, la reparación corre por cuenta de la comunidad de propietarios. Lo mismo ocurre si el origen de la humedad es una instalación comunitaria. La Ley de Propiedad Horizontal es clara e indica que no se necesita llegar a acuerdos para realizar estas reparaciones. Las mismas serán consideradas obras de mantenimiento y cumplen con el deber de la conservación de la edificación.

Cabe destacar que este tipo de situaciones quedan definidas en el título constitutivo de la propiedad. En este documento quedan definidas las cuotas participativas del garaje en relación a toda la edificación. Hay casos en los que se establece una derrama por la comunidad y otra aparte por el garaje. Por eso siempre es importante que un abogado revise el título constitutivo de la propiedad.

Con todo ello, los responsables pueden ser la comunidad de propietarios, el promotor de la edificación, la empresa constructora o un propietario en particular. Por eso es fundamental determinar el origen de la filtración antes de realizar una demanda por humedades en garajes o en cualquier parte de la edificación.

Demanda por humedades en garajes, ¿qué se debe hacer?

Cualquier propietario puede hacer la reclamación de la reparación de la humedad. Esta se puede realizar en medio de una Junta de Propietarios y también ser enviada por burofax a la Presidencia o Administración de Fincas. En la práctica, siempre es recomendable hacer reclamaciones por burofax para que quede documento escrito de que se realizó el reclamo por vía formal.

Es recomendable revisar el daño con un perito especializado en materia constructiva. De su revisión se genera un informe técnico que nos dará más información sobre el desperfecto y su reparación. De hecho, lo mejor sería contar con este estudio profesional antes de realizar no solo la demanda por humedades en garajes, sino la reclamación inicial.

Por último, es importante destacar que la persona que reclama el daño no solo tiene derecho a la reparación del mismo. Según la ley, este puede pedir una reparación por los daños a objetos personales y cualquier propiedad afectada por la humedad. Es importante explicar la magnitud total del problema al abogado que hará la representación legal en caso de realizar la demanda.

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