En términos generales el concepto de propiedad resulta claro y no precisa de aclaraciones, el Código Civil lo define nítidamente como el derecho de gozar y disponer de algo sin más limitaciones que las previstas en la Ley. Ahora bien, en este artículo vamos a adentrarnos en otra figura jurídica más compleja, la nuda propiedad, cuya denominación hace referencia a la desnudez del derecho del propietario, a las limitaciones que afectan a su titularidad.
En la actualidad la nuda propiedad se ha erigido como un mecanismo de gran utilidad, que opera en el ámbito inmobiliario aliviando la situación económica de muchas personas, especialmente a partir de la jubilación.
Concepto de nuda propiedad.
El derecho de propiedad, consta de dos vertientes: por un lado el uso y disfrute de ese bien adquirido, a lo que se denomina usufructo; y por otro lado la titularidad del mismo, es decir a quien pertenece, a lo que denominamos nuda propiedad.
En lo concerniente a la propiedad inmobiliaria, cabe la posibilidad de que una persona dueña de una vivienda quiera obtener liquidez de este inmueble pero sin verse privado de seguir residiendo en ella. Es esta una operación muy ventajosa, desde el punto de vista económico y de solvencia, en la que tenemos que diferenciar dos elementos subjetivos:
- El usufructuario o vendedor de la vivienda, que transmite su titularidad a un tercero a cambio de un precio, como sucede en cualquier compraventa de inmuebles; pero con una gran diferencia y es que conserva el derecho, generalmente vitalicio, a seguir usando y disfrutando de la vivienda, a residir en ella e incluso a disponer de ella arrendándola obteniendo así un rendimiento.
- El nudo propietario o comprador de la vivienda, adquiere la titularidad del inmueble, pasa a ser su dueño, ahora bien ha de respetar el usufructo pactado hasta tanto se extinga, momento en el que recuperará las dos facetas que componen la propiedad. Es lógico que esta obligación de mantener en el uso de la vivienda al antiguo titular tenga una compensación económica que se traduce en una reducción considerable del precio de venta.
LLevando a la práctica esta figura jurídica, nos encontraríamos en el caso de una persona de cierta edad, con unos ingresos periódicos pero escasos, como pudiera ser una pensión no contributiva o de jubilación mínima, que precisa de liquidez para llevar una vida cómoda, siendo titular al 100% y en exclusiva de una vivienda, su casa de toda la vida. Decide enajenarla a una inmobiliaria o entidad crediticia a cambio de que le permitan seguir viviendo allí hasta el último de sus días. Las ventajas para la entidad compradora son claras, adquiere a modo de inversión inmuebles que con total certeza se revalorizarán en el futuro, comprándolos a precios bajos.
¿Quién tiene que declarar la nuda propiedad?
Serán de cuenta del usufructuario, el pago de los suministros que genere y gastos de comunidad si así se pacta.
Serán de cuenta del nudo propietario, los impuestos que gravan la propiedad, como es el caso del IBI, Tasas de basura, seguros etc.
El hecho de la compraventa estará sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales e IVA cuyo pago en principio y salvo pacto en contra corresponde al comprador. También habrá de declararse y abonarse la Plusvalía municipal si procede, en este caso a cargo del vendedor.
La elevación a escritura pública del contrato de compraventa correrá a cargo del vendedor, correspondiendo el pago de la primera copia de la misma al comprador.
La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, correrá a cargo del comprador.
¿Cuando se extingue la nuda propiedad?
Al tratrarse de una compraventa con la particularidad de mantener un derecho de usufructo a favor del vendedor, la nuda propiedad se extinguirá con la finalización de este derecho.
Resulta totalmente recomendable que el usufructo concertado sea vitalicio, es decir hasta el fallecimiento del usufructuario, ya que un plazo inferior podría ocasionarle serios problemas en cuanto a que transcurrido el tiempo y con una edad avanzada, se podría ver sin residencia en la que vivir, sin posibilidad de solicitar financiación para una nueva y sin la liquidez obtenida de la compraventa, que posiblemente se haya ido consumiendo.
Tras el fallecimiento del usufructuario vitalicio, el nudo propietario vuelve a reunir la totalidad de sus derechos como propietario poniéndose fin a la separación ,entre el uso y disfrute de la vivienda y la titularidad de la misma.
¿Qué quiere decir que una vivienda se venda en nuda propiedad?
Supone que se ha de respetar el derecho al uso y disfrute de la vivienda para quien la vende, es decir el futuro usufructuario, por el tiempo que se pacte que generalmente será hasta su fallecimiento.
Entre tanto el comprador o nudo propietario, no podrá llevar a cabo sobre la vivienda ninguna operación jurídica que limite el derecho del usufructuario, habrá de esperar a la extinción de su derecho.
El nudo propietario sí adquiere la obligación de matener la vivienda en condiciones adecuadas para su habitabilidad y serán de su cargo los gastos extraordinarios y derramas que requiera su mantenimiento.