No todos los vecinos que generan ruidos molestos lo hacen de forma irresponsable. En la práctica, un aislamiento acústico entre viviendas fallido o defectuoso puede ser responsabilidad de la compañía constructora. Parece un asunto menor, pero estas anomalías pueden tener como consecuencia muchas molestias a vecinos, e incluso habitantes del propio hogar. Este no es un asunto menor y así está estipulado en las leyes españolas.
La venta de una vivienda que tiene problemas de aislamiento acústico puede acarrear una reclamación legal. La emisión de ruido es en España un asunto de convivencia, salud pública y, en consecuencia, de habitabilidad. Según el Tribunal Constitucional, el ruido excesivo vulnera la intimidad y perjudica la sanidad de los ciudadanos. Por eso, si una propiedad recién comprada no tiene buen aislamiento acústico entre viviendas el vendedor debe responder.
Normativa sobre el ruido y el aislamiento acústico
- Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido
- Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, en lo referente a zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas.
- Ley 7/2002, de 3 de diciembre, de protección contra la contaminación acústica.
El defectuoso aislamiento acústico entre viviendas es un vicio oculto
Los problemas de aislamiento acústico entre viviendas o dentro de ellas constituyen un vicio oculto ante la ley. Los vicios ocultos son desperfectos que impiden el uso y disfrute adecuado de un inmueble comprado. Estos cumplen con tres características básicas para ser considerados legalmente: ser graves, no ser identificables con facilidad y ser preexistentes a la compra de la vivienda.
Los defectos en el aislamiento acústico afectan la habitabilidad de un inmueble comprado. El problema con este y otros vicios constructivos es que deben ser reclamados dentro de un lapso de tiempo estipulado en la normativa jurídica. Cuando el defecto se encuentra en una obra nueva adquirida mediante vendedor profesional, el propietario debe hacer la reclamación dentro de los primeros tres años. El plazo se reduce a seis meses cuando se trata de una vivienda adquirida en el mercado de segunda mano.
Las leyes que amparan a los compradores de este tipo de defectos constructivos son el Código Civil y la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios. La primera regula los conflictos que ocurren entre personas particulares y la segunda se utiliza en el caso de que el vendedor sea una empresa. Las medidas a solicitar están descritas en los artículos 1484 y 1486 del CC.
Las pruebas periciales son fundamentales
Uno de los mayores retos que tienen los problemas de aislamiento acústico es la comprobación del vicio oculto. Básicamente, existen dos modos de realizar las pruebas periciales en este tipo de casos: en laboratorio o in situ. Antes de la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación se probaban los materiales constructivos en laboratorios para verificar su calidad. Ahora bien, existe jurisprudencia en donde se destaca la necesidad de realizar ensayos in situ.
Hay una gran cantidad de pruebas que pueden realizarse para conocer si el aislamiento acústico de una vivienda no es el adecuado. La realización de pruebas directamente en la vivienda es fundamental, porque solo así puede verificarse si las condiciones acústicas son idóneas en distintas áreas del espacio. De esta forma, se entiende que el problema va más allá de los materiales.
Los materiales, las condiciones y la estructura misma pueden estar relacionados con este tipo de defecto. Por todas estas consideraciones, la reclamación por problemas de aislamiento acústico entre viviendas suele requerir cierto nivel técnico. Tanto el abogado como el perito tienen una labor que exige ciertos conocimientos específicos. Las leyes también han cambiado y la revisión de la jurisprudencia es vital en caso de llegar a instancia judicial.
Reclamación por problemas de aislamiento acústico: procedimiento
Como ocurre con cualquier vicio oculto, el primer paso a realizar son las pruebas acústicas. Esto suele exigir cierta dedicación dependiendo la complejidad de cada caso. Una vez que se cuenta con el estudio y el informe del perito se realiza la reclamación directamente a la persona que construyó la vivienda en caso de ser obra limpia. Cuando se trate de una venta de segunda mano, la comunicación se dirige al promotor o antiguo propietario.
La reclamación implica la notificación al responsable del problema con el informe pericial que respalda la petición. Según el artículo 1484 del Código Civil, el vendedor siempre debe realizar el saneamiento de los vicios ocultos. Si la parte que vende el inmueble no muestra disponibilidad de reparar el daño, entonces se debe elevar el caso a al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de la provincia. Esta instancia se encarga de mediar para que ambas partes lleguen a una negociación.
Si la instancia de mediación no genera ningún acuerdo se eleva la demanda a la instancia judicial. En este caso la intervención de un abogado, el procurador y un perito serán necesarios para que la causa pueda continuar. Realmente, se puede solicitar la rebaja del precio del inmueble o la redhibitoria. Esto último dependerá de la gravedad del vicio oculto y eso es algo que el representante legal deberá ponderar en su estrategia.
Un consejo para reclamar el aislamiento acústico entre viviendas
Para realizar las reclamaciones existe un tiempo límite estipulado. No obstante, un abogado experto puede verificar el contrato y llevar a cabo una acción de responsabilidad contractual. Por eso, es importante contar con la asistencia legal pertinente en todo momento. Por supuesto, es vital contratar a un abogado que este especializado en derecho inmobiliario.